賣自住樓？

大約在2021年，我賣了投資用的住宅樓，自己既自住樓点樣都唔賣。

到了今天，自己覺得香港環境趨向變得更差(其實係主觀判斷，我估沒有人能100%確定吧, 或許全球環境也有這趨向吧)，所以有意念將自住樓賣出。

我覺得自住樓係比較有趣的資產， 當中包含投資本質之外，也是一種生活必須品。如果是用來投資的物業，在投資者角度來看，就只有投資本質。在決定買或賣的時候，只要判斷未來有冇升值潛力，有冇為自己制做現金流，在市場上有冇比物業更好的投資物。單係這幾個考慮因素，也不是容易的事情。

至於自住樓，除了考慮以上因素，又要考慮未來租金会否上升。再長遠D，將來是否須要再買入自住樓？自住樓是否可以繼續對冲租金上升？我自己都唔知。

當然如果睇現在情況，發展商投地既地價有向下既趨勢，利息增加，公型房屋既供應阻力比以前少，又有大量中產賣樓移民，種種因素都指出樓市向再上機會会不大。單係利息上升這因素，現在港元定期年息有差不多3-4%，一般住宅樓既yield 只得2-3%, 簡單去諗，住宅樓既yield 要有3-4%才吸引投資者入市，理論上租金升，樓價跌才會使令yield 去到3-4%, 可能兩者同時出現而程度不同，可能只係樓價跌，可能只係租金升，可能我估錯。

將來既事太多變數，這樣就只有假設兩年後樓標升跌，對我既資產淨值既影響。當中我会考慮到以下因素:

如果hold住自住樓，我須要付出1. mortgage 利息，2. 大廈管理費，3. 差响地租。

如果現在賣走自住樓，我不須要付出以上費用，而且因為有一筆新資金，我會有4. 定期利息收入，但係須要付出5. 兩年租金，及6. 買賣樓的律師費，經紀費，再買樓印花稅等(假設我兩年後会買番同一類型樓宇。

用excel表計列出兩年後在樓價升跌既情況下，比較"hold住自住樓既NAV扣除1, 2, 3 既費用" 和"賣出物業後新資金加入4, 扣除5, 6"

結果發現如果兩年後樓價跌10.6%, "現在hold住自住樓"比較"現在賣走自住樓,兩年後買番"，對於自己資產沒有太大分別。這是因為hold 住自住樓，面對物業貶值，但同時間，賣走自住樓，面對賣樓買樓經紀费用及買樓時的印花税。另外，也要考慮，萬一樓價恃平或上升之情況。雖然現在來說可能性不高，但如果發生，這個風險可不少。

當然每個人情況都唔同，因為我既樓價，按揭成數，利息都不同。對於我來說，現在賣走自住賣又未必有太大著數。