輕井澤

 因為要清今年的假期，聖誕節我們又不會去旅行，所以老婆批准我自己去日本輕井澤。

行開一下獨處當然好，可以整合自己一些思緒，或者是問題。其實自從大約四年前轉了工作，生活輕鬆了，但隨之而來是生活也失了点方向。自己工作揾到点錢，但沒有挑戰性，亦不是長做長有。所以呢四年都去轉研不同事物。最近亦都完成了些目標。但之後又怎樣呢？

始終還未谂到。

移民選擇權

我覺得對散户來說 option 是比較公平的投資工具，因為散户可以買入或者賣出 option, 買方可能睇好/淡某投資物，又可能想為某投資品買保險。而賣方就願意接受買方既風險，收取保費。

生活除了投資有選擇權option, 有些決定也有類似option 既性質。

話說英國5+1BNO visa，可能加價，可能落閘。對於留港沒有想過移民既人，其實沒有关係。但對於打算移民，在一，兩內移民英國既人就有影響。加價還可以接受，但萬一落閘取消5+1BNO visa, 影響甚大。

其實我早前已打算等細女升上學，再睇下她是否適應，同埋等自己大约兩年後合約滿了攞埋約滿酬金後再作移民英國既決定。但近排開始擔心英國在不久將來会取消BNO visa。所以決定現在開始申請BNO visa 先，兩年後再決定移唔移民去英國。

咁樣就等於我Long一個移民英國既選擇權option。到期日5年，期權金一家大細現在大約HKD110,000。五年內唔行使，呢張option 就expired。

同真正option 有点不同，就係我唔可以將我既option 賣比其他人。這筆付出既期權金就純粹是英國取消BNO visa 既保險。看似很浪費，因為第一，自己一家都夫決定是否真的移民，第二，就算兩年後移民，我們也要extend BNO visa, 再便一筆錢。所以大部分人係打算去移民才申請。

但另一方面方想，Long option, 最特别之處在於當投資物價格變動令option 深入價內，呢張option 既價值会倍升。所以如果touch wood, 英國真的兩年內取消BNO visa 政策，到時我已批准的BNO visa 價值就等於升值好幾倍。問題係要判斷用HKD110,000 買個保險值唔值。

賣自住樓？

大約在2021年，我賣了投資用的住宅樓，自己既自住樓点樣都唔賣。

到了今天，自己覺得香港環境趨向變得更差(其實係主觀判斷，我估沒有人能100%確定吧, 或許全球環境也有這趨向吧)，所以有意念將自住樓賣出。

我覺得自住樓係比較有趣的資產， 當中包含投資本質之外，也是一種生活必須品。如果是用來投資的物業，在投資者角度來看，就只有投資本質。在決定買或賣的時候，只要判斷未來有冇升值潛力，有冇為自己制做現金流，在市場上有冇比物業更好的投資物。單係這幾個考慮因素，也不是容易的事情。

至於自住樓，除了考慮以上因素，又要考慮未來租金会否上升。再長遠D，將來是否須要再買入自住樓？自住樓是否可以繼續對冲租金上升？我自己都唔知。

當然如果睇現在情況，發展商投地既地價有向下既趨勢，利息增加，公型房屋既供應阻力比以前少，又有大量中產賣樓移民，種種因素都指出樓市向再上機會会不大。單係利息上升這因素，現在港元定期年息有差不多3-4%，一般住宅樓既yield 只得2-3%, 簡單去諗，住宅樓既yield 要有3-4%才吸引投資者入市，理論上租金升，樓價跌才會使令yield 去到3-4%, 可能兩者同時出現而程度不同，可能只係樓價跌，可能只係租金升，可能我估錯。

將來既事太多變數，這樣就只有假設兩年後樓標升跌，對我既資產淨值既影響。當中我会考慮到以下因素:

如果hold住自住樓，我須要付出1. mortgage 利息，2. 大廈管理費，3. 差响地租。

如果現在賣走自住樓，我不須要付出以上費用，而且因為有一筆新資金，我會有4. 定期利息收入，但係須要付出5. 兩年租金，及6. 買賣樓的律師費，經紀費，再買樓印花稅等(假設我兩年後会買番同一類型樓宇。

用excel表計列出兩年後在樓價升跌既情況下，比較"hold住自住樓既NAV扣除1, 2, 3 既費用" 和"賣出物業後新資金加入4, 扣除5, 6"

結果發現如果兩年後樓價跌10.6%, "現在hold住自住樓"比較"現在賣走自住樓,兩年後買番"，對於自己資產沒有太大分別。這是因為hold 住自住樓，面對物業貶值，但同時間，賣走自住樓，面對賣樓買樓經紀费用及買樓時的印花税。另外，也要考慮，萬一樓價恃平或上升之情況。雖然現在來說可能性不高，但如果發生，這個風險可不少。

當然每個人情況都唔同，因為我既樓價，按揭成數，利息都不同。對於我來說，現在賣走自住賣又未必有太大著數。

錯過MSFT , TSLA 大升的機會

回顧2023年前半年，以前既自己一定会諗，自己錯過了好多投資機會，如果大量買左MSFT, TSLA, 現在就哈哈哈... 

其實咁諗係有個大前提，就係:预测到MSFT 等科技股会升不是那麼難，自己其實可以做到，只是自己沒有用心投入時間研究。

現實係沒有人可以100%準確预测。假如半年前可以80%確定MSFT , TSLA被低估，其實重有20%不確定，甚至係只得10%不確定，合理的投資人應該会按自身既風險接受程度，去分配投資份額。何況要80%確定某某股票走勢，除了高手，我自問沒有此能力。

所以半年前我自己根據自己對MSFT ，TSLA 既估值，買入了這兩隻股票。當時MSFT 既市價低於我自己計算既估值10%，所以買入。至於TSLA, 當時市價重係高於我既估計，但因為TSLA跌得很殘，所以也買入。因為自己知道自己既估算都不是太確定，所以買了非常少量。

作為一個合理的投資者，我在MSFT升超過我自己估算15%後賣走了，之後將資金轉入指數ETF, 至於TSLA, 因為買入時的價錢已經高過我既估算不少，所以只係憑感覺賣走。雖然兩隻股票都有賺錢，但買入金額不多，賺的錢也不多。

其實同一時間，我對GOOG也進行估值，我在GOOG低於10%時買入一些，現在價格差不多去到我自己的估值。現在還在持有中。

自己係價值投資既超級新手，有很多事重要學習。我覺得價投既重點係要睇到某資產既將來價值，而唔係歷史價值，所以我計算既估算只能參考。

至於我是否真的錯失了MSFT , TSLA 大升的机会？其實重點不是考慮這問題，而是要考慮MSFT TSLA 是否值得現在用這價錢持有或買入。

達克效應與投資

達克效應是什麼呢？

達克效應（Dunning-Kruger effect）是一種認知偏差，指在特定領域能力較差的人可能高估自己的能力。通俗D講就是知少少扮代表，唔知醜比人小。這現象是因為自己對某個領域的了解不足，而產生過高的自我評價。這種現象在投資領域中也存在，投資者可能會因為自以為懂得很多，而在投資決策上做出錯誤的判斷。

對於許多投資新手來說，他們往往沒有足夠的知識或經驗，卻因為自信心過高(愚蠢的山峰)而想要一夕致富。就是因為沒有掌握足夠的基本知識，反而為了追求高回報而錯失了風險控制，在市場行情下跟風購買，最終承受了巨大的風險。

當這些初學者開始學習和了解投資(或者說輸了大錢後)，隨著他們對市場和投資的知識不斷增加，隨之而來的就是自信心的低谷(絕望谷底)。因為他們開始認識到自己的不足和市場的複雜性，從而對自己能否在投資領域中成功的信心產生疑慮。在這階段，有部分投資者会選擇放棄投資，因為他們覺得自己缺乏投資知識。但其實是剛剛相反，他們的投資知識比第一階段的初学者高。

如果沒有放棄，隨著進一步的學習和經驗的積累，這些投資者的知識和技能也會不斷提高，信心也會逐漸回升。他們可以更加自信地進行投資，也能更好地控制投資風險。

總之，達克效應在投資領域中容易發生。投資新手常常因為自信心過高而忽略了風險控制，從而承受意想不到的損失。然而，了解達克效應，我們在其他領域上也很幫助，使自己處事更合乎中道。